Bauträger arbeiten weiter auf der Baustelle und berufen sich später trotzdem auf Verjährung?
Das OLG Frankfurt setzt hier wichtige Grenzen.
Das OLG Frankfurt hat sich mit einer in der Praxis äußerst relevanten Frage beschäftigt:
Wann verjährt der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums?
Gerade bei Bauträgerprojekten entstehen häufig Streitigkeiten darüber, ob bestimmte Leistungen noch fertigzustellen sind oder ob Ansprüche bereits verjährt sind.
Der Sachverhalt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte vom Bauträger die ordnungsgemäße Herstellung verschiedener Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Streit bestand unter anderem über:
- Entwässerungsanlagen
- Abwasserleitungen
- Fahrradständer
- Mülleinhausung
Der Bauträger berief sich im Prozess auf Verjährung.
Problematisch war insbesondere, dass wesentliche Arbeiten offenbar noch nicht vollständig abgeschlossen waren und weiter Leistungen ausgeführt wurden.
Die Entscheidung des OLG Frankfurt
Das Gericht stellte klar:
Der Herstellungsanspruch aus § 631 BGB unterliegt grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, in dem der Anspruch entstanden und fällig geworden ist. Dies kann bereits während der Bauzeit der Fall sein.
Im konkreten Fall scheiterte die Verjährungseinrede jedoch daran, dass der Bauträger weiterhin Arbeiten ausgeführt hatte.
Denn:
👉 Mit der erneuten Aufnahme von Arbeiten kann der Unternehmer den Herstellungsanspruch anerkennen.
Die Folge:
➡️ Die Verjährung beginnt nach § 212 BGB jeweils erneut.
Warum die Entscheidung wichtig ist
In der Praxis wird häufig vorschnell davon ausgegangen, dass Ansprüche automatisch verjährt seien, sobald längere Zeit vergangen ist.
Die Entscheidung zeigt jedoch:
- Laufende Arbeiten können erhebliche Auswirkungen auf die Verjährung haben
- Auch Verhandlungen können die Verjährung hemmen
- Der genaue Bauablauf wird rechtlich entscheidend
Gerade bei Bauträgerprojekten mit verzögerter Fertigstellung entstehen hier erhebliche Risiken.
Praxishinweis aus anwaltlicher Sicht
Für Erwerbergemeinschaften und Wohnungseigentümer ist die Frage der Abnahme und Fertigstellung zentral.
Ebenso wichtig ist eine saubere Dokumentation:
- Welche Arbeiten wurden wann ausgeführt?
- Wurden Mängel anerkannt?
- Gab es weitere Tätigkeiten des Bauträgers?
- Fanden Vergleichs oder Mangelgespräche statt?
Diese Punkte können über Verjährung oder Durchsetzbarkeit von Ansprüchen entscheiden.
Fazit
Die Entscheidung des OLG Frankfurt stärkt die Rechte von Erwerbern und Wohnungseigentümergemeinschaften.
Wer als Bauträger weiterarbeitet, kann sich nicht ohne Weiteres auf Verjährung berufen.
Gerade im Bauträgerrecht ist daher eine frühzeitige rechtliche Prüfung entscheidend.
Quellenangabe
OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2026 – 9 U 93/24
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