Eine scheinbar harmlose Formulierung im Mietvertrag kann weitreichende Folgen haben:
Ist eine Schönheitsreparaturklausel unklar, wird sie schnell insgesamt unwirksam.
Der Fall: Unklare Formulierung im Mietvertrag
Im konkreten Fall verlangte ein Vermieter vom Mieter die Übernahme von Malerkosten. Grundlage war eine formularmäßige Klausel, nach der der Mieter unter anderem verpflichtet sein sollte,
„die Innentüren sowie die Fenster und Außentüren von innen zu streichen“.
Das Problem:
Die Formulierung ließ offen, ob sich der Zusatz „von innen“ auch auf die Fenster bezieht.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Berlin-Schöneberg erklärte die Klausel für unwirksam.
Begründung:
Für den Mieter sei nicht eindeutig erkennbar, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind.
Im Gegenteil:
Bei kundenfeindlichster Auslegung könnte die Klausel sogar so verstanden werden, dass Fenster auch von außen zu streichen sind.
> Eine solche Verpflichtung geht über das zulässige Maß hinaus.
Rechtlicher Hintergrund
Nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 BGB) ist grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet.
Schönheitsreparaturen können zwar auf den Mieter übertragen werden – aber nur unter strengen Voraussetzungen:
- Die Regelung muss klar und verständlich sein
- Sie darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen
- Sie darf sich nur auf den Innenbereich der Wohnung beziehen
Unklare oder zu weitgehende Klauseln sind unwirksam.
Folgen für Vermieter und Mieter
Die Konsequenz ist erheblich:
- Die gesamte Schönheitsreparaturklausel entfällt
- Der Mieter muss nicht renovieren
- Der Vermieter trägt die Kosten
> Der Mieter schuldet in der Regel nur eine besenreine Rückgabe.
Praxishinweis aus anwaltlicher Sicht
Die Entscheidung zeigt erneut:
Bei Formularmietverträgen kommt es auf jede Formulierung an.
Besonders kritisch sind:
- Unklare Bezugnahmen („von innen“)
- Mehrdeutige Aufzählungen
- Erweiterungen über den Innenbereich hinaus
> Bereits kleine sprachliche Ungenauigkeiten können zur vollständigen Unwirksamkeit führen.
Fazit
Unklare Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam – mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen für Vermieter.
Eine rechtssichere Vertragsgestaltung ist daher unerlässlich, um spätere Streitigkeiten und Kosten zu vermeiden.
Quellenangabe
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 09.12.2025 – 10 C 25/25
© id Verlag http://www.ibr-online.de
