Das OLG Köln hat mit Urteil vom 19.02.2025 (Az. 16 U 124/23) eine für Bauherren und Auftragnehmer gleichermaßen wichtige Entscheidung getroffen. Der BGH hat die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 25.02.2026 (Az. VII ZR 37/25) zurückgewiesen. Die Kernaussage: Wird vertraglich eine Leitungsverlegung „im Boden“ oder „in der Wand“ vereinbart, darf der Unternehmer den Mangel nicht durch eine sichtbare Aufputzlösung mit Verkleidung beseitigen.
VOB/B gegenüber Verbrauchern nur wirksam bei vollständiger Übergabe
Besonders praxisrelevant ist zunächst die Feststellung des Gerichts zur VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B). Der Auftragnehmer hatte dem privaten Bauherrn den Text der VOB/B bei Vertragsschluss nicht übergeben. Der bloße Hinweis, die Regelungen könnten eingesehen oder auf Wunsch zugesandt werden, genügt nach Auffassung des OLG Köln nicht.
Die Folge:
Die VOB/B wurde nicht wirksam Vertragsbestandteil. Damit richteten sich die Mängelrechte ausschließlich nach den Vorschriften des BGB (§§ 631 ff. BGB).
Für Auftragnehmer ist dies ein erheblicher Risikofaktor. Gerade im Verbraucherbauvertrag scheitert die Einbeziehung der VOB/B in der Praxis häufig an formalen Fehlern.
Der Sachverhalt: Mangelhafte Dämmung der Wasserleitungen
Im Rahmen einer Wohnhausmodernisierung sollte der Auftragnehmer unter anderem Wasserleitungen sowie eine Fußbodenheizung installieren. Nach Abschluss der Arbeiten rügte der Bauherr zahlreiche Mängel.
Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger stellte fest, dass die Dämmung der Wasserleitungen mit lediglich 4 mm Schutzschlauch technisch unzureichend war. Die Leitungen mussten daher nachgebessert werden.
Keine gleichwertige Nachbesserung durch Aufputzlösung
Das Landgericht hielt zunächst eine Neuverlegung der Leitungen „über dem Boden“ beziehungsweise „auf der Wand“ mit anschließender Verkleidung (Abkofferung) für ausreichend.
Das OLG Köln widersprach ausdrücklich:
War vertraglich eine Verlegung im Boden oder in der Wand vereinbart, muss auch die Nachbesserung in gleicher Weise erfolgen. Eine sichtbare Leitungsführung mit Verkleidung stellt keine gleichwertige Leistung dar.
Damit stärkt das Gericht den Grundsatz der vertragsgerechten Herstellung. Maßgeblich ist nicht, was technisch irgendwie funktioniert, sondern was konkret geschuldet war.
Hohe Hürden für die Einrede der Unverhältnismäßigkeit
Der Auftragnehmer berief sich darauf, dass eine ordnungsgemäße Nachbesserung im Boden bzw. in der Wand mit erheblichem Aufwand verbunden sei.
Das genügte dem OLG Köln jedoch nicht.
Nach § 635 Abs. 3 BGB kann ein Unternehmer die Nachbesserung nur verweigern, wenn diese mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Die Anforderungen hierfür sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung sehr hoch.
Insbesondere dann, wenn der Unternehmer den Mangel selbst verursacht hat, kann er sich regelmäßig nicht erfolgreich auf Unverhältnismäßigkeit berufen.
Praxishinweis aus baurechtlicher Sicht
Die Entscheidung zeigt erneut:
- Die VOB/B muss Verbrauchern vollständig übergeben werden.
- Nachbesserungen müssen der ursprünglich geschuldeten Ausführungsart entsprechen.
- Optisch oder technisch „ähnliche“ Lösungen reichen häufig nicht aus.
- Die Einrede der Unverhältnismäßigkeit greift nur in seltenen Ausnahmefällen.
Für Bauherren stärkt die Entscheidung die Möglichkeit, eine wirklich vertragsgerechte Mangelbeseitigung durchzusetzen. Für Auftragnehmer verdeutlicht das Urteil, wie wichtig eine technisch ordnungsgemäße Erstleistung und eine saubere Vertragsgestaltung sind.
OLG Köln, Urteil vom 19.02.2025 – 16 U 124/23
BGH, Beschluss vom 25.02.2026 – VII ZR 37/25
Quelle: www.ibr-online.de
