Wenn im Exposé „kernsaniert“ steht, darf ein Käufer grundsätzlich auch eine entsprechende Qualität erwarten. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankenthal. Im entschiedenen Fall musste die Verkäuferin den Kaufpreis von 607.000 Euro zurückzahlen und zusätzlich mehr als 77.000 Euro Schadensersatz leisten.
Worum geht es?
Eine Käuferin erwarb ein Einfamilienhaus für 607.000 Euro. Im Maklerexposé wurde das Objekt als „gerade liebevoll kernsaniert“ beschrieben.
Im Exposé waren unter anderem eine neue Fassade, neue Dachfenster, ein neuer Dachausbau mit Dämmung und eine neue Eingangstür aufgeführt.
Im notariellen Kaufvertrag war dagegen festgehalten, dass außerhalb der Urkunde keine besonderen Zusagen über die Beschaffenheit des Grundstücks gemacht worden seien. Außerdem enthielt der Vertrag einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel.
Später stellte sich heraus: Eine vollständige Kernsanierung hatte nicht stattgefunden. Insbesondere stammte die Elektroinstallation noch aus den 1990er-Jahren.
Hinzu kam ein weiterer wichtiger Punkt: Vor dem Verkauf hatte die Verkäuferin von der Stadtverwaltung erfahren, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse keine Baugenehmigung vorlag. Diese Information gab sie an die Käuferin nicht weiter.
Die Käuferin focht den Kaufvertrag deshalb wegen arglistiger Täuschung an und verlangte die Rückabwicklung.
Was sagt das Landgericht Frankenthal?
Das Landgericht Frankenthal gab der Käuferin weitgehend Recht.
Mit Urteil vom 01.10.2025, Az. 6 O 259/24, verurteilte das Gericht die Verkäuferin unter anderem dazu, den Kaufpreis von 607.000 Euro zurückzuzahlen. Zusätzlich sprach es der Käuferin 77.522,65 Euro Schadensersatz zu.
Dabei waren insbesondere zwei Aspekte entscheidend.
1. „Kernsaniert“ bedeutet tatsächlich umfassend saniert
Der Begriff „Kernsanierung“ ist nach Auffassung des Gerichts nicht einfach mit einer umfangreichen Renovierung gleichzusetzen.
Eine Kernsanierung bedeutet nach dem allgemeinen Sprachverständnis, dass die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes umfassend wiederhergestellt und in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wird. Dazu gehört insbesondere auch die Haustechnik, also unter anderem die Elektroinstallation.
Im konkreten Fall war die Elektroinstallation gerade nicht neuwertig. Der Stromverteiler stammte aus dem Jahr 1992. Das Gericht sah deshalb die beworbene Kernsanierung als nicht gegeben an.
Für die Praxis bedeutet das: Wer ein Gebäude als „kernsaniert“ bezeichnet, sollte genau wissen, was damit tatsächlich gemeint ist und welche Arbeiten durchgeführt wurden.
Angaben im Exposé können rechtlich relevant sein
Besonders interessant ist die Entscheidung für Immobilienverkäufer und Makler.
Die Angabe „kernsaniert“ stand nicht im notariellen Kaufvertrag, sondern im Maklerexposé. Das reichte hier trotzdem aus, um rechtlich relevant zu sein.
Das Gericht stellte klar: Öffentliche Äußerungen des Verkäufers können bei der Frage, welche Beschaffenheit ein Käufer erwarten darf, berücksichtigt werden. Dazu können auch Angaben in einem Exposé gehören. Das gilt nach der Entscheidung auch bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag.
Ein allgemeiner Hinweis im Kaufvertrag, wonach außerhalb der Urkunde keine besonderen Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen wurden, beseitigte diese Wirkung hier nicht.
Auch ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor Arglist
Der zweite zentrale Punkt betrifft den vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
Ein solcher Ausschluss kann bei einem Immobilienkauf grundsätzlich weitreichende Folgen haben. Er schützt den Verkäufer aber nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt.
Im konkreten Fall hatte die Verkäuferin selbst die Renovierungsarbeiten verantwortet. Nach Auffassung des Gerichts wusste sie deshalb, dass keine Kernsanierung durchgeführt worden war. Der Gewährleistungsausschluss konnte ihr insoweit nicht helfen.
Auch hinsichtlich der fehlenden Baugenehmigung sah das Gericht eine arglistige Täuschung: Die Verkäuferin hatte vor dem Verkauf von dem Telefonat mit der Stadtverwaltung erfahren, in dem ausdrücklich besprochen worden war, dass für Terrasse und Treppe keine Baugenehmigung vorlag.
Selbst wenn die Verkäuferin davon ausgegangen sein sollte, dass eine Genehmigung nicht erforderlich sei, hätte sie die Käuferin über das Gespräch und das bestehende Klärungsbedürfnis informieren müssen.
Was bedeutet das für Käufer?
Für Käufer zeigt das Urteil vor allem eines:
Nicht nur der notarielle Kaufvertrag ist relevant. Auch die Informationen, mit denen eine Immobilie zuvor beworben wurde, können rechtliche Bedeutung haben.
Wer ein Haus kaufen möchte, sollte deshalb insbesondere bei Begriffen wie
- „kernsaniert“
- „vollständig saniert“
- „neuwertig“
- „modernisiert“
- „mängelfrei“
genauer hinschauen.
Welche Arbeiten wurden tatsächlich durchgeführt? Wann wurden sie ausgeführt? Wurden Elektroinstallation, Heizung, Leitungen, Dach, Fenster und andere wesentliche Bauteile tatsächlich erneuert?
Auch Hinweise auf mögliche baurechtliche Probleme sollten ernst genommen werden. Dazu gehören beispielsweise fehlende Baugenehmigungen, Anbauten oder bauliche Veränderungen an Grundstücksgrenzen.
Was bedeutet das für Verkäufer?
Auch Verkäufer sollten bei Angaben in Exposés und Verkaufsgesprächen sorgfältig sein.
Eine Beschreibung mag zunächst wie reine Werbung wirken. Sie kann aber rechtlich relevant werden, wenn sie beim Käufer eine bestimmte Erwartung an die Beschaffenheit der Immobilie hervorruft.
Besonders problematisch sind Angaben, die einen besseren oder aktuelleren Zustand suggerieren, als tatsächlich vorhanden ist.
Wer beispielsweise von einer „Kernsanierung“ spricht, obwohl wesentliche Bereiche des Gebäudes – wie die Elektroinstallation – nicht erneuert wurden, geht ein erhebliches rechtliches Risiko ein.
Ebenso sollten dem Verkäufer bekannte Umstände, die für die Kaufentscheidung erheblich sein können, nicht einfach verschwiegen werden.
Worauf sollte man in der Praxis achten?
Für Käufer
Exposé sichern:
Das Exposé sollte vor dem Kauf gespeichert oder ausgedruckt werden. Auch E-Mails und sonstige schriftliche Angaben können später wichtig sein.
Sanierungsumfang konkret hinterfragen:
Nicht nur fragen, ob ein Haus saniert wurde, sondern was genau saniert wurde und wann.
Baurechtliche Fragen klären:
Bei Anbauten, Terrassen, Garagen oder anderen Veränderungen sollte geprüft werden, ob die erforderlichen Genehmigungen vorliegen.
Nicht allein auf einen Gewährleistungsausschluss vertrauen:
Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Ansprüche ausgeschlossen sind.
Für Verkäufer
Angaben im Exposé überprüfen:
Begriffe wie „kernsaniert“ sollten nur verwendet werden, wenn sie den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zutreffend beschreiben.
Bekannte Probleme offenlegen:
Kennt der Verkäufer Umstände, die für die Kaufentscheidung erheblich sein können, sollte geprüft werden, ob und wie diese gegenüber dem Käufer offenzulegen sind.
Unterlagen dokumentieren:
Rechnungen, Sanierungsnachweise, Genehmigungen und sonstige Unterlagen können helfen, den tatsächlichen Zustand und Umfang von Arbeiten nachvollziehbar zu dokumentieren.
Fazit
Das Urteil des Landgerichts Frankenthal zeigt deutlich:
„Kernsaniert“ ist mehr als renoviert.
Angaben in einem Exposé können bei einem Immobilienkauf rechtlich relevant sein. Und ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn ein erheblicher Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Im konkreten Fall führte dies zu einer Rückabwicklung des Immobilienkaufs. Die Verkäuferin musste den Kaufpreis von 607.000 Euro zurückzahlen. Darüber hinaus sprach das Gericht der Käuferin 77.522,65 Euro Schadensersatz zu, unter anderem für Erwerbsnebenkosten und weitere Aufwendungen.
Die Entscheidung betrifft allerdings immer den konkreten Einzelfall. Ob eine Täuschung vorliegt, welche Angaben geschuldet sind und ob ein Gewährleistungsausschluss greift, hängt von den jeweiligen Umständen und den getroffenen Vereinbarungen ab.
Für Käufer wie Verkäufer gilt daher: Entscheidend ist nicht nur, was im Kaufvertrag steht, sondern auch, was vor dem Vertragsschluss zugesagt, beschrieben und offengelegt wurde.
Hinweis
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Entscheidung des Landgerichts Frankenthal. Er ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Ob Ansprüche bestehen oder ein Gewährleistungsausschluss im konkreten Fall greift, kann nur anhand der jeweiligen Vertragsunterlagen und des gesamten Sachverhalts beurteilt werden.
Quelle: LG Frankenthal, Urteil vom 01.10.2025 – 6 O 259/24.
