KG Berlin, Urteil vom 18.04.2023 – 21 U 110/22

Im Bauvertragsrecht ist die Abnahme ein zentraler Punkt – denn ohne sie wird die Vergütung in der Regel nicht fällig. Das hat das Kammergericht Berlin erneut bestätigt.

Der Fall:
Ein Unternehmer wurde mit der Herstellung der Außenanlagen eines bereits bewohnten Einfamilienhauses beauftragt. Im Winter ruhte die Baustelle, und die Parteien dokumentierten bei einer Begehung den Bautenstand. Der Bauherr äußerte dabei, Teilbereiche entsprächen seinen Vorstellungen.

Im Folgejahr kam es zum Streit über Mängel. Der Unternehmer stellte seine Schlussrechnung. Der Bauherr zahlte nicht – mit Verweis auf vorhandene Mängel. Der Unternehmer klagte rund 25.000 Euro Werklohn ein.

Das Urteil:
Die Klage hatte keinen Erfolg – weil keine Abnahme erfolgt war:

• Eine gemeinsame Zustandsfeststellung bei Baustellenpause stellt keine Abnahme dar.

• Eine konkludente Abnahme scheidet aus, wenn die Nutzung – wie hier – allein auf der Tatsache beruht, dass das Haus schon bewohnt ist.

• Eine fiktive Abnahme nach § 640 BGB greift nicht bei wesentlichen Mängeln.

• Auch ein Abrechnungsverhältnis lag nicht vor: Der Bauherr hatte keine endgültige Abkehr vom Vertrag erklärt, sondern lediglich über Minderung und Ersatzvornahme gesprochen.

Fazit für die Praxis:

• Die Vergütung ist ohne Abnahme nicht fällig.

• Eine Nutzung ersetzt keine Abnahme.

• Mängel müssen konkret und vollständig abgearbeitet sein.

• Ein „Abrechnungsverhältnis“ liegt nur vor, wenn eindeutig keine Nacherfüllung mehr gewünscht wird.

Unser Tipp:
🔹 Unternehmer: Sorgen Sie für eine klare, dokumentierte Abnahme – idealerweise schriftlich.
🔹 Bauherren: Rügen Sie Mängel genau und behalten Sie sich die Nachbesserung ausdrücklich vor.

Bei Fragen zur Abnahme, Werklohn oder Mängelrechten stehen wir Ihnen kompetent zur Seite.

Quelle: KG Berlin, Urteil vom 18.04.2023 – 21 U 110/22 und www.ibr-online.de