Was bedeutet Geschäftsunfähigkeit im rechtlichen Sinne?

Nach § 104 Nr. 2 BGB ist eine Person geschäftsunfähig, wenn sie sich in einem Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, der eine freie Willensbildung ausschließt. Maßgeblich ist, ob die betroffene Person in der Lage ist, das Für und Wider eines Geschäfts sachlich abzuwägen und eine eigenverantwortliche Entscheidung zu treffen.

Liegt Geschäftsunfähigkeit vor, sind abgegebene Willenserklärungen gemäß § 105 Abs. 1 BGB nichtig. Das bedeutet: Der Vertrag ist von Anfang an unwirksam.

Der entschiedene Fall

In dem vom Oberlandesgericht Brandenburg entschiedenen Fall ging es um die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags. Der Verkäufer machte geltend, er sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geschäftsunfähig gewesen.

Das Gericht stützte sich auf ein umfangreiches Sachverständigengutachten. Danach litt der Betroffene im maßgeblichen Zeitraum an einer schweren psychischen Erkrankung in Form einer manischen Psychose. Diese war unter anderem durch langjährigen Alkohol- und Drogenkonsum verursacht und führte zu erheblichen Einschränkungen der Realitätswahrnehmung, Selbstreflexion und Entscheidungsfähigkeit.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Betroffene nicht mehr in der Lage war, eine freie und rationale Willensentscheidung zu treffen. Der Kaufvertrag wurde daher als nichtig angesehen.

Rechtliche Konsequenzen

Die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit hat weitreichende Folgen:

• Der Kaufvertrag ist unwirksam und entfaltet keine rechtliche Wirkung.

• Das Grundbuch ist unrichtig und muss berichtigt werden (§ 894 BGB).

• Bereits erbrachte Leistungen sind rückabzuwickeln.

Im konkreten Fall musste der Käufer das Eigentum an der Immobilie zurückübertragen. Gleichzeitig hatte er Anspruch auf Rückzahlung der Beträge, die er tatsächlich zur Ablösung von Belastungen aufgewendet hatte.

Hohe Anforderungen an den Beweis

Besonders hervorzuheben ist die strenge Beweisführung. Für die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit gilt der Maßstab des Vollbeweises gemäß § 286 ZPO. Das Gericht muss von der Geschäftsunfähigkeit überzeugt sein; ein bloßes Für-wahrscheinlich-Halten genügt nicht.

Auch bei der Frage, ob weitere Zahlungen – insbesondere Bargeldzahlungen – erfolgt sind, gilt dieser strenge Maßstab. Im vorliegenden Fall konnte eine behauptete Barzahlung in erheblicher Höhe nicht nachgewiesen werden, da die Zeugenaussagen widersprüchlich und nicht ausreichend detailliert waren.

Unwirksamkeit auch bei begleitenden Erklärungen

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Auch sogenannte rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen, wie etwa Quittungen oder Zahlungsbestätigungen, können unwirksam sein, wenn sie von einer geschäftsunfähigen Person abgegeben wurden. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die Beweisführung und die Rückabwicklung haben.

Praxishinweis

Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Geschäftsfähigkeit eine zentrale Voraussetzung für die Wirksamkeit von Verträgen ist – insbesondere bei wirtschaftlich bedeutenden Geschäften wie Immobilienkäufen.

Für die Praxis bedeutet das:

• Bei Auffälligkeiten im Verhalten einer Vertragspartei sollte besondere Vorsicht geboten sein.

• Zweifel an der Geschäftsfähigkeit sollten frühzeitig rechtlich geprüft werden.

• Bargeldzahlungen und informelle Absprachen bergen erhebliche Beweisrisiken.

Gerade im Immobilienrecht können solche Konstellationen zu erheblichen finanziellen Schäden führen.

Fazit

Ein Grundstückskaufvertrag ist nicht automatisch wirksam, nur weil er notariell beurkundet wurde. Liegt Geschäftsunfähigkeit vor, ist der Vertrag nichtig – mit weitreichenden Konsequenzen für alle Beteiligten. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist daher unerlässlich.

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Quellenangabe

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2026 – 5 U 87/24