Mit Urteil vom 19.12.2025 (V ZR 15/24) hat der Bundesgerichtshof eine lange umstrittene Frage des Erbbaurechts entschieden – mit erheblicher praktischer Bedeutung für Projektentwickler, Kommunen und Grundstückseigentümer.

Künftig steht fest: Ein Erbbaurecht kann auch dann wirksam bestellt werden, wenn sich das Gebäude über mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht). Damit gibt der BGH seine frühere, restriktive Rechtsprechung ausdrücklich auf.

Im entschiedenen Fall verweigerte der Rechtsnachfolger eines Warenhausunternehmens die Zahlung des Erbbauzinses mit der Begründung, das Erbbaurecht sei unwirksam, weil sich der Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke erstrecke. Der BGH erteilte diesem Einwand eine klare Absage.

Entscheidend ist nach Auffassung des Gerichts § 1 Abs. 3 ErbbauRG. Diese Vorschrift verbietet nur Erbbaurechte an Gebäudeteilen innerhalb eines Grundstücks (z. B. einzelne Stockwerke). Nicht verboten sind dagegen Erbbaurechte an Gebäudeteilen, die durch Grundstücksgrenzen definiert sind. Gerade hier bestehe keine rechtliche Unklarheit, da die Zuordnung katastermäßig eindeutig sei.

Unsere Einschätzung als Bau- und Immobilienanwälte:

Die Entscheidung schafft dringend benötigte Rechtssicherheit für großflächige Bauprojekte. Zugleich gilt: Nachbarerbbaurechte sind rechtlich anspruchsvoll. Besonders kritisch sind die Regelungen zur Rückabwicklung nach Ablauf des Erbbaurechts – etwa zur Zuordnung oder Trennung des Gebäudes.

Wer hier unpräzise plant oder Standardverträge verwendet, riskiert erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Probleme.

Unser Rat: Solche Konstruktionen gehören von Beginn an in anwaltlich erfahrene Hände.