Ein Gebäude wird nicht allein deshalb als abgenommen angesehen, weil der Bauherr es bereits seit mehreren Jahren nutzt. Entscheidend ist vielmehr, ob er weiterhin ernsthaft die Beseitigung von Mängeln verlangt. Das OLG Hamm hat damit eine für Bauherren und Bauunternehmer wichtige Frage zur Abnahme und Mängelbeseitigung geklärt.
Was ist passiert?
Ein Bauherr hatte ein Gebäude errichten lassen. Bei der Abnahme verweigerte er die Abnahme, weil er die Bauleistung noch nicht für vollständig und mangelfrei hielt.
Auch danach rügte der Bauherr wiederholt Mängel und verlangte deren Beseitigung.
Das Gebäude wurde allerdings bereits seit mehreren Jahren genutzt.
Der Unternehmer argumentierte deshalb, das Verhalten des Bauherrn zeige, dass dieser das Gebäude letztlich doch abgenommen habe. Jedenfalls sei das Vertragsverhältnis inzwischen so weit fortgeschritten, dass es nur noch um die Abrechnung gehe.
Zusätzlich hatte der Bauherr dem Unternehmer ein Hausverbot erteilt.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das OLG Hamm wies die Klage des Unternehmers auf Zahlung des Werklohns ab.
Eine stillschweigende Abnahme lag nach Auffassung des Gerichts nicht vor.
Der entscheidende Punkt: Der Bauherr hatte weiterhin ernsthaft die Beseitigung der von ihm gerügten Mängel verlangt.
Die jahrelange Nutzung des Gebäudes änderte daran nichts.
Auch das Hausverbot führte nicht dazu, dass sich der Bauherr treuwidrig auf die fehlende Abnahme berufen konnte. Dafür hätte das Hausverbot tatsächlich dafür verantwortlich sein müssen, dass die Mängel nicht beseitigt wurden. Das war hier nicht der Fall.
Hinzu kam, dass der Unternehmer selbst einen Großteil der vom Bauherrn gerügten Mängel bestritt und nur zur Beseitigung eines Teils der Mängel bereit war.
Was bedeutet das für Bauherren?
Für Bauherren ist die Entscheidung vor allem deshalb wichtig, weil die Nutzung eines Gebäudes nicht automatisch bedeutet, dass damit alle Rechte wegen bestehender Mängel verloren sind.
Wer weiterhin eine Mängelbeseitigung verlangt, sollte dies allerdings klar und nachvollziehbar dokumentieren.
Sinnvoll ist insbesondere:
- Mängel konkret und möglichst schriftlich anzeigen.
- Die Beseitigung der Mängel ausdrücklich verlangen.
- Den weiteren Schriftverkehr und die Reaktionen des Unternehmers aufbewahren.
- Bei einer verweigerten oder unvollständigen Mängelbeseitigung genau dokumentieren, was angeboten oder tatsächlich durchgeführt wurde.
Was bedeutet das für Bauunternehmer?
Auch für Unternehmer enthält die Entscheidung wichtige Hinweise.
Wer mit Mängelrügen konfrontiert wird, sollte diese nicht einfach unbeantwortet lassen. Entscheidend kann später sein, ob und in welchem Umfang eine Mängelbeseitigung angeboten wurde.
Daher sollten Unternehmer insbesondere:
- auf Mängelanzeigen nachvollziehbar reagieren,
- die eigene Bereitschaft zur Mängelbeseitigung dokumentieren,
- Termine und angebotene Nachbesserungen festhalten,
- dokumentieren, wenn eine Durchführung der Arbeiten nicht möglich war,
- und klarstellen, welche Mängel anerkannt oder bestritten werden.
Gerade wenn sich ein Streit über längere Zeit entwickelt, kann eine lückenlose Dokumentation entscheidend sein.
Unsere Empfehlung
Für Bauherren wie für Bauunternehmer gilt: Nicht darauf verlassen, dass später noch nachvollziehbar ist, was auf der Baustelle mündlich besprochen wurde.
Wer seine Rechte sichern oder seine Position verteidigen möchte, sollte wichtige Erklärungen und Vereinbarungen schriftlich festhalten.
Für Bauherren bedeutet das: Mängel klar anzeigen und die Beseitigung ausdrücklich verlangen.
Für Bauunternehmer bedeutet es: Auf Mängel reagieren und eigene Nachbesserungsangebote dokumentieren.
Denn gerade bei langwierigen Bauvorhaben kann Jahre später entscheidend sein, wer was wann erklärt, verlangt oder angeboten hat.
Bau.Recht.Klar.: Dokumentation schafft Klarheit.
OLG Hamm, Beschluss vom 30.07.2024 – 24 U 63/23; BGH, Beschluss vom 08.04.2026 – VII ZR 142/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
